Порядок учета ОС в бухгалтерском учете регламентирован ПБУ 6/01 и разъяснен в Методических указаниях по бухгалтерскому учету ОС, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н.

Прежде чем продать ОС, необходимо определить его остаточную стоимость. Для этого можно воспользоваться формулой:

Ск = Сп - ∑А,

где: Ск — остаточная стоимость ОС;

Сп — первоначальная (восстановительная) стоимость ОС (сальдо счета 01);

∑А — сумма амортизации (сальдо счета 02).

Проводки по продаже основных средств будут следующими:

• Дт 62 Кт 91 — выручка от реализации ОС;
• Дт 91 Кт 68 — НДС;
• Дт 01 (выбытие) Кт 01 — списана первоначальная стоимость ОС;
• Дт 02 Кт 01 (выбытие) — списана сумма накопленной амортизации;
• Дт 91 Кт 01 (выбытие) — остаточная стоимость включена в состав расходов.

Пример 1

30.05.2018 ООО «Омега» решило продать недвижимое имущество за 770 000 руб. Первоначальная стоимость равна 743 327 руб. Данное ОС было приобретено в декабре 2015 года. Срок службы — 9 лет. Сумма амортизации (при линейном методе) составит 199 597,07 руб. (82 591,89 руб. за 2016 год + 82 591,89 руб. за 2017 год + 34 413,29 руб. за 2018 год).

Проводки:

• Дт 62 Кт 91 — 770 000 руб. (отражена выручка от продажи станка);
• Дт 91 Кт 68 — 117 457,63 руб. (начислен НДС);
• Дт 01 (выбытие) Кт 01 — 743 327 руб. (списана первоначальная стоимость ОС);
• Дт 02 Кт 01 (выбытие) — 199 597,07 руб. (списана амортизация);
• Дт 91 Кт 01 (выбытие) — 543 729,93 руб. (остаточная стоимость включена в расходы).

С нюансами выбытия основных средств в бухгалтерском учете вы можете ознакомиться .

Сопроводительные документы при реализации ОС

Реализация ОС сопровождается подготовкой стандартного пакета документов, таких как:

• товарная накладная (ТОРГ-12);
• счет-фактура;
• товарно-транспортная накладная;
• акт приема-передачи (по форме ОС-1, ОС-1а при продаже недвижимости).

При этом в актах необходимо поставить дату фактического получения покупателем объекта ОС.

Актуальный бланк формы ОС-1 см. в статье .

Также необходимо внести соответствующие пометки в инвентарную карточку (по форме ОС-6).

Порядок ее заполнения вы найдете в статье .

ВАЖНО! При продаже недвижимости моменты возникновения дохода в бухгалтерском и налоговом учете (далее — БУ и НУ) отличаются. В БУ это дата госрегистрации прав на владение объектом покупателем (п. 12 ПБУ 9/99), в НУ — момент подписания акта приема-передачи (п. 3 ст. 271 НК РФ).

В связи с возникающими временными разницами продавец имеет право исключить объект из базы для расчета налога на имущество. То есть переданное, но еще не оформленное на покупателя ОС необходимо исключить из состава ОС (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-07-11/74052, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).

Пример 2

При условиях предыдущего примера предположим, что право владения недвижимым объектом ОС перешло к покупателю 23.06.2018. Тогда проводки будут выглядеть следующим образом:

Как оформить списание основных средств, читайте в статье .

Налоговый учет продажи ОС

На ОСНО

Отражение продажи ОС в НУ имеет особые нюансы. Перед продажей также необходимо определить остаточную стоимость продаваемого объекта.

При применении линейного способа амортизации в общем случае остаточная стоимость определяется так же, как и в бухгалтерском учете. Остаточная стоимость считается как разница между первоначальной (восстановительной) стоимостью и начисленной амортизаций.

При применении нелинейного метода амортизации остаточная стоимость определяется по формуле (п. 1 ст. 257 НК РФ):

Ск = Сп × (1 - 0,01 × k) n ,

где: Ск — остаточная стоимость;

Сп — первоначальная (восстановительная) стоимость;

n — число полных месяцев, прошедших со дня включения указанных объектов в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) до дня их исключения из состава этой группы (подгруппы);

k — норма амортизации (в том числе с учетом повышающего (понижающего) коэффициента), применяемая в отношении соответствующей амортизационной группы (подгруппы).

Особенности в определении остаточной стоимости в налоговом учете возникают в случае, если при принятии объекта к учету ОС была применена амортизационная премия:

• В этом случае вместо показателя первоначальной стоимости используется показатель стоимости, по которой это основное средство был включено в состав амортизационной группы, то есть по первоначальной стоимости за вычетом учтенных расходов на капитальные вложения (амортизационной премии, п. 1 ст. 257, п. 9 ст. 258 НК РФ).
• Остаточная стоимость основного средства для целей налогообложения увеличивается на сумму амортизационной премии, если одновременно соблюдаются следующие условия (подп. 1 п. 1 ст. 268):
  • основное средство было принято к учету по первоначальной стоимости, уменьшенной на величину амортизационной премии;
  • основное средство реализуется взаимозависимому лицу раньше, чем прошло 5 лет с момента его ввода в эксплуатацию.

Пример 3

Продолжим пример. Предположим, что ООО «Омега» при приобретении недвижимости применило амортизационную премию в размере 30%, т. к. данный объект недвижимости относится к 5-й амортизационной группе и в расходы можно принять до 30%. Недвижимость продана не взаимозависимому лицу. Тогда остаточная стоимость продаваемого объекта в НУ составит 380 611 руб.

Расчет остаточной стоимости реализованного объекта недвижимости в налоговом учете

1. Недвижимость учтена в составе амортизационной группы по стоимости:

743 327 - 743 327 × 30% = 520 329 руб.

1. Амортизация с января 2016 по май 2018 года составит:

520 329 / 108 × 29 = 139 718 руб.,

где: 108 — срок полезного использования;

29 — число месяцев начисления амортизации.

3. Остаточная стоимость реализованной недвижимости составит:

520 329 - 139 718 = 380 611 руб.

Соответственно, при расчете прибыли в расходы можно включить только 380 611 руб. 30.05.2018. Поскольку цифры в БУ и НУ разные, для НУ необходимо вести дополнительные налоговые регистры.

Также особенности продажи основных средств с убытком в налоговом учете рассмотрены в статье .

Так как продажа ОС — обычная реализация, то и НДС нужно исчислять по ставке 18% от стоимости операции.

ВАЖНО! Если ОС использовалось в деятельности, не подпадающей под ОСНО, и при покупке входящий налог не был принят к вычету, при реализации данного объекта НДС рассчитывается по процентной ставке 18/118 с расхождения между ценой и остаточной стоимостью объекта (письмо Минфина России от 26.03.2012 № 03-07-05/08).

Если по основному средству был применен инвестиционный налоговый вычет, то при продаже такого основного средства до истечения срока его полезного использования вычет будет восстанавливаться с доплатой налога и пеней.

О применении инвестиционного налогового вычета смотрите наши публикации:

На УСН

Если компания применяет УСН, моментом признания дохода будет день прихода денежных средств (далее — ДС) на расчетный счет фирмы (то есть учет ведется кассовым методом).

Плательщики УСН не исчисляют остаточную стоимость при продаже ОС, поскольку они не начисляют амортизацию в налоговом учете. Стоимость ОС, приобретенных в период действия УСН с объектом «доходы минус расходы», включается в состав расходов в течение отчетного года с момента ввода в эксплуатацию (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Особенности продажи ОС на УСН смотрите в статье .

Убыток от продажи ОС

Если в итоге сделки фирма получает убыток, то в БУ данный факт отражается сразу в момент продажи и заключительными оборотами месяца выводится как финансовый результат проводкой: Дт 99 Кт 91.

При общей системе налогообложения в НУ убыток от реализации необходимо будет включать в состав расходов одинаковыми долями в течение рассчитанного временного промежутка. Чтобы рассчитать данный период, можно воспользоваться формулой, приведенной в п. 3 ст. 268 НК РФ:

М = Си - Сф,

где: М — период, в течение которого убыток будет признаваться в расходах (мес.);

Си — установленный срок полезного использования (мес.);

Сф — реальный период использования ОС от месяца начала амортизации по месяц продажи включительно (мес.).

Если же при исчислении амортизационной премии фирма применяла повышающие или понижающие коэффициенты, предусмотренные ст. 259.3 НК РФ, период учета убытка необходимо скорректировать. Для этого срок полезного использования умножается на повышающий/понижающий коэффициент.

В результате срок, в течение которого убыток от реализации основных средств будет учитываться при исчислении налога на прибыль, будет уменьшен в случае применения повышающего коэффициента (письмо Минфина России от 04.08.2009 № 03-03-06/1/511) и увеличен в случае применения понижающего коэффициента (письмо Минфина России от 23.11.2011 № 03-03-06/2/180).

Пример 4

Си = 49 месяцев. Амортизация исчислялась ускоренным вдвое способом. Сф = 18 месяцев.

Тогда:

М = (49 / 2 - 18) = 6,5.

Таким образом, убыток в НУ необходимо включать в течение 7 месяцев, т. к. полученное значение нужно округлить в сторону увеличения. Если же в результате получилось нулевое или минусовое значение, значит, убыток можно закрыть единовременно в день реализации ОС (письмо Минфина России от 12.07.2011 № 03-03-06/1/417).

Итоги

Выручку от реализации ОС необходимо зафиксировать записью: Дт 62 Кт 91. Однако в БУ и НУ имеются свои подводные камни, о которых необходимо помнить, чтобы избежать в будущем претензий налоговых контролеров.

Объекты основных средств (ОС) могут выбывать из организации в том числе при их продаже. В таком случае, естественно, необходимо отразить в бухгалтерском учете выбытие объектов (п. 29 ПБУ 6/01). О том, какие бухгалтерские записи при этом составить, расскажем в нашей консультации.

Продажа ОС: проводки

Именно поэтому как доходы, так и расходы от продажи основных средств относятся не к доходам и расходам от обычных видов деятельности, а к прочим.

Так, в частности, прочими доходами являются поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров, а прочими расходами (п. 7 ПБУ 6/01), соответственно, расходы, связанные с продажей таких активов.

Для учета прочих доходов и расходов Планом счетов и Инструкцией по его применению предусмотрен счет 91 «Прочие доходы и расходы». Доходы от продажи основных средств отражаются по кредиту данного счета, а НДС и расходы, связанные с продажей (в т.ч. остаточная стоимость объекта ОС) – по дебету счета 91.

Помимо отражения доходов и расходов от продажи объекта ОС необходимо показать в бухгалтерском учете списание амортизации, начисленной на момент выбытия.

Покажем сказанное на примере.

Пример продажи основных средств

Организация на ОСНО продает объект основных средств за 97 000 рублей (кроме того НДС 18% - 17 460 рублей). Первоначальная стоимость объекта ОС – 163 000 рублей, а амортизация, начисленная на момент выбытия, составляет 82 500 рублей. Кроме того, организация понесла расходы на демонтаж объекта ОС силами сторонней организации в размере 8 000 рублей (НДС не облагается). Цена на объект ОС включала в себя также обязанность продавца за свой счет доставить основное средство покупателю. Эти услуги были оказаны сторонней организацией и составили 2 500 рублей (кроме того НДС 18% - 450 рублей).

Предположим, что других операций у организации в отчетном месяце не было.

Представим бухгалтерские записи по продаже объекта основных средств в таблице:

Н.А. Новикова, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Если вы решили купить или продать недвижимость

Отражаем в учете сделку с недвижимостью, считаем налоги

Продажа недвижимости дело не одного дня. И чаще всего фактическая передача такого имущества от продавца к покупателю предшествует государственной регистрации перехода права собственности. Расскажем, как правильно отразить такую операцию в учете и какие налоги при этом необходимо уплатить. Сразу оговоримся, что в рамках данной статьи мы не рассматриваем операции по купле-продаже земельных участков, а также таких особых объектов недвижимости, как воздушные и морские суда и суда внутреннего плавания.

Отражение сделки у продавца

Налог на прибыль

С 1 января 2013 г. доход от реализации недвижимости продавец определяет в момент передачи имущества покупателю, то есть на дату акта приемки-передач ип. 3 ст. 271 НК РФ (в ред. Закона от 29.11.2012 № 206-ФЗ) .

Как только недвижимость будет передана покупателю по акту приемки-передачи, придется сразу начислить налог на прибыль с дохода от продажи. И чтобы для уплаты налога компании хватило денег, в договоре с покупателем целесообразно предусмотреть авансовый платеж, который будет получен до окончания текущего периода.

Отметим, что до 2013 г. вопрос об определении даты признания дохода от реализации недвижимости вызывал много споров. Даже Минфин в своих письмах высказывался по-разному. В одних он предлагал отражать доход по факту передачи имущества покупател юПисьмо Минфина от 07.09.2012 № 03-03-06/2/100 , в других говорил, что нужно дождаться подачи документов на государственную регистраци ю. А в своих последних разъяснениях чиновники, ссылаясь на позицию Президиума ВАС, согласились, что доход от реализации недвижимости в налоговом учете нужно отражать только на дату государственной регистраци иПисьма Минфина от 15.05.2013 № 03-03-06/1/16788 ; ФНС от 20.12.2012 № ЕД-4-3/21729@ (размещено на официальном сайте ФНС в разделе «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами») .

Но как быть, если имущество передано покупателю по акту в 2012 г., а переход права собственности зарегистрирован уже в 2013 г. (или не зарегистрирован до сих пор)? Такая сделка фактически совершена до вступления в силу нового порядка признания дохода от реализации недвижимости. Поэтому доходы от реализации (и соответствующие им расходы) отражаем по ранее действующим правилам, то есть на дату государственной регистрации перехода права собственност иПисьма ФНС от 20.12.2012 № ЕД-4-3/21729@ ; Минфина от 15.05.2013 № 03-03-06/1/16788 .

Если продаваемый объект недвижимости учитывался в составе основных средств и реализован с убытком, то учесть этот убыток единовременно при расчете налога на прибыль нельзя. Он включается в состав прочих расходов равномерно на протяжении оставшегося срока полезного использования этого основного средств ап. 3 ст. 268 НК РФ .

НДС

При продаже недвижимости (за исключением жилого фонда) продавец начисляет НДСп. 1 ст. 131 ГК РФ ; пп. 1, 3 ст. 167 НК РФ :

• на дату получения предварительной оплаты;
• на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимост иПисьмо Минфина от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78 .

НДС, начисленный с предварительной оплаты, в момент государственной регистрации перехода права собственности принимается к вычет уп. 8 ст. 171 , п. 6 ст. 172 НК РФ .

И не забудьте в течение 5 календарных дней с момента получения аванса (при предоплатной системе расчетов) и с даты госрегистрации перехода права собственности оформить соответствующие счета-фактур ып. 3 ст. 168 , п. 3 ст. 167 НК РФ .

Бухгалтерский учет

Недвижимость, переданную покупателю по акту, нужно списать со счета 01 «Основные средства» (или со счета 41 «Товары», если такой объект был приобретен изначально для перепродажи) на счет 45 «Товары отгруженные», где она будет числиться до момента госрегистрации перехода права собственност иПисьма Минфина от 27.01.2012 № 07-02-18/01 , от 22.03.2011 № 07-02-10/20 .

С момента перевода основных средств на счет 45 «Товары отгруженные» стоимость недвижимости не будет учитываться при расчете налога на имущество.

Однако такой вариант учета справедлив только в том случае, когда продавец с момента передачи недвижимости покупателю перестает получать от него какие-либо экономические выгоды. Но так бывает не всегда. Например, согласно условиям договора до момента госрегистрации сделки вы имеете право хранить там товары (что вы и делаете). Или объект недвижимости сдан в аренду. Арендная плата до тех пор, пока сделка не будет зарегистрирована, - доход продавц астатьи 608 , 617 ГК РФ . В таких случаях основное средство будет продолжать числиться в учете вплоть до даты государственной регистрации. Списывать его на счет 45 «Товары отгруженные» в момент передачи покупателю не нужно. Передача имущества по акту отражается лишь в аналитическом учете. Это нам подтвердили и в Минфине.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Начальник отдела методологии бухгалтерского учета и отчетности Департамента регулирования бухгалтерского учета, финансовой отчетности и аудиторской деятельности Минфина России

“ Объект недвижимости, переданный покупателю, но продолжающий приносить организации экономические выгоды, должен учитываться в составе основных средств. Это в полной мере касается сданных в аренду основных средств. До тех пор пока продавец получает арендную плату, такое имущество является для него основным средством. В аналогичном порядке должен решаться вопрос и об учете переданного объекта недвижимости, если компания-продавец продолжает использовать его, например, для хранения товаро в” .

В бухгалтерском учете доход от реализации объекта отражаем в момент государственной регистрации перехода права собственности. В этот же момент остаточную стоимость объекта недвижимости нужно признать прочим расходо мп. 12 ПБУ 9/99 ; п. 19 ПБУ 10/99 .

Пример. Учет продажи недвижимости

/ условие / Организация заключила договор на продажу здания производственного цеха за 11 800 000 руб. (в том числе НДС 1 800 000 руб.). Здание передано покупателю по акту 15.04.2013. Государственная регистрация перехода права собственности состоялась 08.05.2013. Оплата от покупателя поступила двумя частями: 10.04.2013 - 7 080 000 руб. и 13.05.2013 - 4 720 000 руб. Первоначальная стоимость здания - 8 000 000 руб., сумма начисленной амортизации на дату передачи в бухгалтерском и налоговом учете - 1 300 000 руб.

/ решение / Проводки будут такие.

Отражение сделки у покупателя

Налог на прибыль

С 2013 г. недвижимость можно учитывать в составе основных средств, не дожидаясь подачи документов на государственную регистрацию, и амортизировать сразу после получения по акту и ввода в эксплуатаци юп. 4 ст. 259 НК РФ . Но это справедливо только для тех объектов недвижимости, которые введены в эксплуатацию начиная с 1 декабря 2012 г.ст. 3.1 Закона от 29.11.2012 № 206-ФЗ

НДС

При перечислении предварительной оплаты покупатель имеет право заявить к вычету НДС, предъявленный ему продавцом. При условии, конечно, что недвижимость приобретается для деятельности, облагаемой НДС, и от продавца получен авансовый счет-фактур апп. 1, 2 , 12 ст. 171 , п. 9 ст. 172 НК РФ .

Кроме того, покупатель имеет право принять к вычету НДС, предъявленный при получении объекта недвижимост ип. 1 ст. 171 , п. 1 ст. 172 НК РФ . Ранее принятый к вычету НДС с перечисленных авансов в этот момент нужно восстановит ьподп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ .

Давайте разберемся, когда возникает право на этот налоговый вычет. Для этого должны выполняться два условия.

УСЛОВИЕ 1. Недвижимость должна быть принята к учету. Если недвижимость приобретается для перепродажи, данное условие выполняется после отражения ее на счете 41 «Товары».

Если для покупателя приобретаемый объект недвижимости - основное средство, то, по мнению Минфина, принять к вычету НДС можно только после его перевода на счет 01 «Основные средства »Письма Минфина от 29.01.2013 № 03-07-14/06 , от 24.01.2013 № 03-07-11/19 , от 18.09.2012 № 03-07-11/380 . В то же время, по мнению ВАС, для вычета НДС достаточно принять такое имущество к учету и не важно, на какой сче тПостановление Президиума ВАС от 30.10.2007 № 8349/07 .

Если объект недвижимости приобретен с целью дальнейшей реконструкции, дожидаться перевода его на счет 01 «Основные средства» не требуется. Принять к вычету НДС можно после оприходования его на счете 08Письмо Минфина от 16.07.2012 № 03-07-11/185 .

УСЛОВИЕ 2. Нужно получить от продавца «отгрузочный» счет-фактуру. «Отгрузочный» счет-фактуру продавец оформляет только после госрегистрации сделки. Однако на практике встречается ситуация, когда счет-фактура выдается покупателю уже в момент передачи недвижимости по акту. Принимать к вычету НДС по такому документу весьма рискованно. Счет-фактура, оформленный до даты госрегистрации сделки, право на налоговый вычет не дает. В этом случае претензий со стороны проверяющих, скорее всего, не избежать. Если вы готовы отстаивать вычет НДС - судебная практика на вашей сторон еПостановления ФАС СКО от 24.06.2011 № А53-18544/2010 ; ФАС ЗСО от 15.06.2009 № Ф04-3453/2009(8568-А27-42) . Если же спорить с проверяющими вы не хотите, нужно попросить продавца переоформить счет-фактуру, а вычет отложить как минимум до даты госрегистрации перехода права собственности.

ВЫВОД

Самый безопасный вариант - заявить к вычету НДС только после госрегистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости и перевода его на счет 01 «Основные средства».

Если продавец российской недвижимости - иностранная компания

НДС

Реализация недвижимости на территории РФ облагается НДСподп. 1 п. 1 ст. 146 , ст. 147 НК РФ . Поэтому в контракте с иностранной компанией должно быть указано, что согласованная сторонами цена включает с себя НДС. При этом российской компании - покупателю при выплате дохода иностранному продавцу удерживать и перечислять в бюджет НДС не нужно. Дело в том, что иностранная организация, владеющая недвижимостью на территории РФ, в обязательном порядке ставится на учет в налоговых органа хп. 5 ст. 83 НК РФ . А раз так, то она должна самостоятельно начислить и уплатить в бюджет НДСПисьма Минфина от 10.04.2013 № 03-07-14/11907 ; ФНС от 07.06.2013 № ЕД-4-3/10454@ .

Подтвердить факт постановки иностранной компании на учет можно одним из следующих документов:

• <или> уведомлением о постановке на учет иностранной организации (форма 11УП-Учет);
• <или> свидетельством о постановке на учет иностранной организации (форма 11СВ-Учетутв. Приказом ФНС от 13.02.2012 № ММВ-7-6/80@ );
• <или> свидетельством о постановке на учет в налоговом органе (форма 2401ИМД(2000)утв. Приказом МНС от 07.04.2000 № АП-3-06/124 ).

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ РУКОВОДИТЕЛЯ

Чтобы не было трудностей с получением от иностранной компании счетов-фактур, в договоре целесообразно прописать, что окончательную оплату покупатель производит только после того, как иностранный продавец предоставит ему все необходимые документы.

Кроме того, не забывайте, что для принятия к вычету входного НДС вам потребуется получить от иностранного продавца счет-фактуру.

Однако на практике иногда встречается такая ситуация. Стороны договариваются о том, что перечислять НДС в бюджет будет российская организация - покупатель, которая выступит налоговым агентом и удержит налог при выплате доходов иностранному продавц уп. 1 ст. 161 НК РФ . Конечно, так проще и иностранной компании, и российскому покупателю. Но такие договоренности могут быть чреваты. Поясним почему.; Решение ВАС от 12.09.2013 № 10992/13 . Если недвижимость вы оплачиваете уже после регистрации перехода права собственности, то НДС с таких платежей (постоплаты) вы примете к вычету только по факту его перечисления в бюджет. То есть право на вычет входного НДС у вас возникает в более поздних периодах.

Но это еще не все. Никто не может дать гарантии, что при таком варианте уплаты НДС ваш вычет не будет оспорен налоговиками в принципе. Ведь по Налоговому кодексу вы не являетесь налоговым агентом, а раз так, то на вычет НДС можете претендовать только при наличии счета-фактуры, оформленного продавцом.

Именно поэтому уже на этапе заключения договора очень важно правильно оформить отношения с иностранным продавцом.

Во-первых, в контракте необходимо прописать его обязанность самостоятельно уплатить в российский бюджет НДС с совершаемой сделки купли-продажи.

А во-вторых, указать, что он обязан выдать вам счета-фактуры, оформленные по российским правилам. А чтобы с получением такого документа у вас не возникло сложностей, возможно, будет не лишним также прописать штрафные санкции для продавца за непредоставление им так необходимых вам счетов-фактур.

Налог на прибыль с доходов иностранной компании

Доходы иностранной компании, реализующей недвижимость на территории РФ, облагаются налогом на прибыль. Если такой доход не связан с предпринимательской деятельностью иностранной компании в РФ, российская организация признается налоговым агентом. При выплате дохода она должна удержать налог по ставке 20% и не позднее рабочего дня, следующего за днем такой выплаты дохода, перечислить его в бюдже тп. 4 ст. 310 НК РФ ; форма расчета утверждена Приказом МНС от 14.04.2004 № САЭ-3-23/286@ .

При выплате дохода иностранной компании проверьте, не установлен ли международным соглашением об избежании двойного налогообложения иной порядок налогообложения доходов иностранной компании от реализации недвижимости, находящейся на территории РФ. Заметим, что согласно таким соглашениям, как правило, доходы от реализации недвижимости облагаются налогом в том государстве, в котором такая недвижимость находится.

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете приобретение недвижимости отражается в обычном порядке. При получении объекта по акту приемки-передачи вы приходуете его на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Когда он будет готов к эксплуатации, его нужно будет перевести на счет 01 «Основные средства »п. 4 ПБУ 6/01 ; п. 52 Методических указаний, утв. Приказом Минфина от 13.10.2003 № 91н (ред. от 24.12.2010) .

Вместе с недвижимостью к покупателю также переходят и права на земельный участок, расположенный под ней и необходимый для ее использования. Если земля находится в собственности продавца, то после государственной регистрации сделки покупатель, помимо самого объекта недвижимости, получит в собственность еще и земельный участок (даже если в договоре купли-продажи недвижимости данный вопрос урегулирован не будет)пп. 1, 2 ст. 552 ГК РФ . А в этом случае он становится плательщиком земельного налог аст. 388 НК РФ . Если же земля арендована, переоформлением прав на нее нужно будет заниматься отдельно. Поэтому уже на этапе заключения договора выясните у продавца, какими правами на земельный участок он располагает.

НИ, а именно здания, сооружения, земельные участки подлежат отражению в бухгалтерском учете в качестве основных средств.

Порядок организации бухгалтерского учета основных средств в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 разъяснен в Методических указаниях по бухгалтерскому учету основных средств. Предписания этих Методических указаний распространяются на организации, являющиеся юридическими лицами по законодательству Российской Федерации (за исключением кредитных организаций и бюджетных учреждений).

При принятии к бухгалтерскому учету активов в качестве основных средств необходимо единовременное выполнение следующих условий:

• использование в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;
• использование в течение длительного времени, то есть срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев.

Сроком полезного использования является период, в течение которого использование основных средств приносит экономические выгоды (доход) организации. Для отдельных групп основных средств срок полезного использования определяется исходя из количества продукции (объема работ в натуральном выражении), ожидаемого к получению в результате использования этих основных средств;

• организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов;
• способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. Бухгалтерский учет основных средств ведется в целях:
• формирования фактических затрат, связанных с принятием активов в качестве основных средств к бухгалтерскому учету;
• правильного оформления документов и своевременного отражения поступления основных средств, их внутреннего перемещения и выбытия;
• достоверного определения результатов от продажи и прочего выбытия основных средств;
• определения фактических затрат, связанных с содержанием основных средств (технический осмотр, поддержание в рабочем состоянии и др.);
• обеспечения контроля за сохранностью основных средств, принятых к бухгалтерскому учету;
• проведения анализа использования основных средств;
• получения информации об основных средствах, необходимой для раскрытия в бухгалтерской отчетности.

Руководство организации, основываясь на положениях действующего законодательства самостоятельно разрабатывает внутренние положения, инструкции, иные организационно распорядительные документы, необходимые для организации учета основных средств и контроля за их использованием. Указанными документами могут утверждаться:

формы применяемых первичных учетных документов по поступлению, выбытию и внутреннему перемещению объектов основных средств и порядок их оформления (составления), а также правила документооборота и технология обработки учетной информации;

• перечень должностных лиц организации, на которых возложена ответственность за поступление, выбытие и внутреннее перемещение объектов основных средств;
• порядок осуществления контроля за сохранностью и рациональным использованием объектов основных средств в организации.

Приобретенное налогоплательщиком НИ независимо от времени его регистрации подлежит документальному учету на соответствующих счетах.

До момента государственной регистрации объектов НИ затраты организации на приобретение основных средств подлежат отражению по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы". Только после государственной регистрации в учете можно сделать запись: "Дебет 01 "Основные средства" Кредит 08 "Вложения во внеоборотные активы" - объект НИ зачислен в состав основных средств".

Кредитные организации, расположенные на территории Российской Федерации, на основании Положения ЦБР от 5 декабря 2002г. должны с 1 января 2003г. отражать в бухгалтерском учете ввод в эксплуатацию объектов НИ следующим образом: Дебет счетов по учету основных средств, нематериальных активов (в разрезе инвентарных объектов). Кредит счета по учету капитальных вложений. Указанная проводка осуществляется на основании документов, определенных законодательством Российской Федерации, после государственной регистрации объекта НИ. Затраты организаций на приобретение объектов НИ до перевода их в состав основных средств учитываются в составе капитальных вложений на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" также в следующих случаях: если нормативный срок строительства истек, но строительство объекта не завершено; если строительство завершено в срок, но объект не принят в эксплуатацию в установленном порядке; если строительство завершено и объект передан заказчику по акту приемки в эксплуатацию в срок, но права собственника на объект НИ не зарегистрированы в установленном порядке; если объект по договору купли-продажи передан на баланс покупателю, но права собственника на объект не зарегистрированы в установленном порядке, и иных аналогичных случаях. Приобретенный объект НИ принимается к учету в качестве объекта основных средств в сумме фактических затрат на его приобретение. Сумма фактических затрат на приобретение НИ образует его первоначальную стоимость. Фактическими затрата ми при приобретении НИ признаются суммы:

• уплаченные продавцу в соответствии с договором;
• уплаченные за доставку и монтаж;
• невозмещаемых налогов, уплаченных при приобретении основных средств;
• уплаченные за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением объекта основных средств;
• процентов по кредитам и займам, полученным для приобретения основных средств;
• платы за регистрацию права собственности на НИ;
• иных затрат, непосредственно связанных с приобретением объекта основных средств.

Плата за ГРПНИСН, взимаемая органами юстиции на основании Федерального закона о государственной регистрации прав, подпадает под действие подпункта 4 пункта 2 статьи 146 НК РФ и на этом основании объекта налогообложения НДС не образует.

По объектам НИ, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. При принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации. Допускается объекты НИ, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Амортизация объектов основных средств начисляется одним из следующих способов:

• линейным;
• способом уменьшаемого остатка;
• способом списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;
• способом списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).
• Один из методов начисления амортизации по группе одно родных объектов основных средств применяется в течение всего срока полезного использования объектов, входящих в эту группу.

Таблица 1

Порядок бухгалтерского учета полученных основных средств

Разделы: Бухгалтерский учет основных средств

Купля-продажа недвижимого имущества - это чрезвычайно сложный процесс, имеющий огромное количество тонкостей и вызывающий множество вопросов.

Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимости регламентируются положениями гражданского законодательства, а именно главой 30 Гражданского кодекса (ГК).

Рассмотрим бухгалтерский учет купли-продажи недвижимости в случае, когда и покупатель и продавец являются юридическими лицами. В связи с этими процесс купли-продажи целесообразно рассматривать с двух сторон:

• со стороны покупателя;
• со стороны продавца.

Общие правила при купле-продаже недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 статьи 551 ГК).

Бухгалтерский учет у продавца недвижимости

Правила бухгалтерского учета основных средств установлены Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", утвержденными Приказом Минфина от 30.03.2001 №26н, а также Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.

Для признания актива объектом основным средством необходимо единовременное выполнение условий, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01:

• использование в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг) либо для управленческих нужд;
• использование в течение длительного времени (срок полезного использования - свыше 12 месяцев);
• не предполагается последующая перепродажа актива;
• способность приносить доход в будущем.

С первого числа следующего месяца прекращается и начисление амортизационных отчислений.

Согласно п. 30 ПБУ 6/01 если списание объекта основных средств производится в результате его продажи, то выручка от продажи принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре.

Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) в бухгалтерском учете является переход права собственности на товар от продавца к покупателю. Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности определяется датой государственной регистрации, то продавец может признать выручку от продажи недвижимости в бухгалтерском учете только на дату государственной регистрации перехода прав на имущество. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец здания продолжает оставаться его собственником.

Следовательно, с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества до даты государственной регистрации продавец должен продолжать учитывать недвижимость на своем балансе. Однако возникает вопрос, какой счет при этом должен быть использован? Законодательство на данный вопрос ответа не дает.

Полагаем следующее: любое имущество, которое предназначено для продажи (в том числе и объект недвижимости), представляет собой товар. Значит, для обобщения информации о движении отгруженных товаров, выручка от продажи которых определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете, предназначен счет 45 "Товары отгруженные". До момента регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость собственником данной собственности является продавец.

С 1 января 2006 г. моментом определения налоговой базы по НДС признается более ранняя из двух дат:

• дня отгрузки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав;
• дня оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (п. 1 статьи 167 НК ).

Пример

1. Отражение выручки по договору купли-продажи здания:
Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" – К 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 91.1 "Прочие доходы":
3540000 руб.
2. Отражение остаточной стоимости здания:
Д 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 91.2 "Прочие расходы" - К 45 "Товары отгруженные":
3000000 руб.
3. НДС со стоимости проданного здания начислен к уплате в бюджет:
Д 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 91.2 "Прочие расходы" - К 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет 68.2 "Налог на добавленную стоимость":
520000 руб.
4. НДС, начисленный с предоплаты, принят к вычету:
Д 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет 68.2 "Налог на добавленную стоимость" – К 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками":
520000 руб.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)