Как оспорить кадастровую стоимость дома: порядок действий. Как оспорить кадастровую стоимость квартиры? Куда обращаться, какие нужны документы? Оспорить кадастровую оценку квартиры

После введения нового алгоритма, когда налог на имущество стал рассчитываться исходя из кадастровой стоимости жилья, а не как раньше - из инвентаризационной, многие граждане столкнулись с ростом суммы имущественного налога.

Именно поэтому нередко возникает желание оспорить кадастровую стоимость квартиры, тем самым снизив налогооблагаемую базу. Как это сделать, "Вести.Недвижимость" рассказала адвокат Виктория Данильченко .

Когда кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной на 10-15%, то оспаривать ее чаще всего не имеет смысла, так как расходы на оспаривание составят значительную сумму и экономия на выплатах налога на недвижимость не будет столь существенной, чтобы их покрыть.

Если же кадастровая стоимость жилья значительно выше рыночной, то имеет смысл провести процедуру оспаривания. Для этого, необходимо собрать следующий пакет документов:

• выписку из ЕГРН, в которой будет указана кадастровая стоимость недвижимости. Такую справку можно заказать на сайте Росреестра или запросить в территориальном органе Росреестра;
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
• отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости;
• подготовленное экспертом (экспертами) саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение, оно необходимо в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости;
• общегражданский паспорт.

После того, как вы собрали все необходимые документы, есть два способа оспорить кадастровую оценку вашей квартиры.

Основной способ - это подать заявление в специальную Комиссию при Росреестре. По закону Комиссия должна в течение 30 дней рассмотреть заявление и вынести решение. В случае если оно отрицательное, возможно прибегнуть ко второму способу и действовать через суд.

Причем, если вы обращаетесь как физическое лицо, обратиться в суд можно сразу, минуя Комиссию. Для этого необходимо предоставить аналогичный пакет документов, как и для Комиссии и оплатить госпошлину. Подобные дела суд обычно рассматривает в течение одного-двух месяцев.

В случае, если суд занимает позицию истца и кадастровая стоимость подлежит корректировке, все изменения будут действовать с 1 января того года, в котором был подан иск.

Дополнительно несколько советов

1. В последние годы популярно стало коллективное оспаривание кадастровой стоимости жилья в рамках одного многоквартирного дома, дачного объединения и т.д. Подача коллективного иска позволяет сэкономить на расходах на подготовку документов для подачи в Комиссию или суд, а также на услугах представителя.
2. Как показывает практика, при коллективном иске стоимость услуг по оценке получается значительно ниже, ведь специалистам требуется меньше времени на оценку однотипных объектов с почти одинаковым местоположением, площадью, транспортной доступностью и удаленностью от города.
3. Важно знать, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее 5 лет с момента внесения сведений в кадастр.

По действующему законодательству РФ оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами: через комиссию Росреестра или в суде. Физические лица могут сразу обращаться в суд, юридические обязаны пройти через комиссию.

Первый вариант оптимален, так как срок рассмотрения - всего месяц, и нет необходимости платить госпошлину. А в случае, если заключение комиссии вас не устроит, все равно можно обратиться в суд.

Оспорить кадастровую стоимость можно не позднее, чем спустя пять лет после даты внесения квартиры в государственный кадастр

Как происходит процедура оспаривания

Для подготовки к процедуре оспаривания следует обратиться к сторонним оценщикам. Они помогут точно определить, насколько отличается стоимость государственной оценки от рыночной стоимости, и узнают, были ли ошибки при расчете по установленной методологии. По этим двум параметрам выдается заключение и прогноз, на каком основании возможна переоценка.

Помимо заключения независимых экспертов, вам потребуется собрать пакет документов:

📄 выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;

📄 копию свидетельства о собственности, заверенную нотариусом;

📄 паспорт гражданина РФ.

Нужно подать документы в комиссию ведомства Росреестра и приложить заполненное на месте заявление с указанием личных данных и причин обращения. Заявка рассматривается в течение месяца, после чего вас уведомят о решении. В случае отказа, в течение 3 месяцев вы можете обратиться в суд с тем же запросом.

В суд подавайте тот же пакет документов, плюс заключение комиссии Росреестра. Он рассмотрит обращение в течение 1-2 месяцев. Если в результате иск удовлетворят, кадастровую стоимость недвижимости скорректируют. Изменения встпуят в силу с 1 января года, в течение которого был подан иск.

Вернуть переплаченную ранее сумму налога не получится, так как изменения затрагивают только текущий налоговый период.

Сколько стоит

В список расходов на процедуру оспаривания входят:

💰 Госпошлины за справку о кадастровой стоимости. Стоимость зависит от сложности и получателя: от 250 ₽ за выписку для физических лиц, от 4500 ₽ - для юридических

💰 Заключения сторонней экспертизы - от 80 000 ₽.

💰 Заключение судебной экспертизы - от 80 000 ₽.

💰 Юридическое сопровождение - от 70 000 ₽.

💰 Пошлина за обращение в суд - 6 000 ₽.

Итого: без обращения в суд, сумма составит около 100 000 рублей, с судом - от 250 000 рублей.

Если в первый год введения кадастровой стоимости налог покажется небольшим, дальше он будет расти каждый год. В первый год для расчета налога используется понижающий коэффициент 0,2. Каждый год он растет на 0,2 пункта. Поэтому нужно уменьшить кадастровую стоимость как можно быстрее, чтобы не переплачивать в дальнейшем.

Как узнать кадастровую стоимость жилья

Узнать кадастровую цену на земельный участок , дом или квартиру можно самостоятельно. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН с указанием стоимости. Для начала оплатите государственную пошлину:

• 300 рублей для физических лиц;
• 950 рублей для юридических лиц.

Квитанцию об оплате государственной пошлины нужно приложить к заявлению. Подать его можно несколькими способами.

🔸 Используйте сервис Росреестра - укажите кадастровый номер и получите онлайн-выписку.

🔸 Обратитесь в местное отделение Росреестра, принесите квитанцию и заполните заявление на месте.

🔸 Подайте онлайн-заявку на получение выписки на официальном сайте Росреестра .

🔸 Подайте онлайн-заявку на получение выписки через портал Госуслуги .

🔸 Посетите МФЦ, заполните заявление на месте и предоставьте квитанцию.

🔸 Отправьте заявление на получение выписки в Росреестр почтой, заказным письмом с уведомлением о вручении адресатом.

Сроки рассмотрения заявления и выдачи выписки с указанной кадастровой стоимостью зависят от способа подачи документов, регламента работы местного отделения Росреестра, загруженности специалистов. Например, при подаче заявки через МФЦ срок рассмотрения и выдачи увеличивается на 1–2 дня по сравнению с обращением напрямую в Росреестр. Средний срок выдачи - около 5–7 рабочих дней.

Как понять, что кадастровая стоимость завышена

Цена, которая числится в Росреестре, указана в выписке. Понять, соответствует ли она недвижимости, можно двумя способами.

Обратитесь к оценщику

Услуги аккредитованного оценщика стоят денег, но он быстро определит, завышена ли цена. Предоставьте ему выписку и документы на недвижимость, а также подробно расскажите о жилье или пригласите на осмотр. Специалист найдет ошибки в расчетах, если они есть, и рассчитает оптимальное значение кадастровой стоимости.

Изучите рынок сами

Зайдите в любой каталог недвижимости на вторичном или первичном рынке, найдите похожие на вашу недвижимость объекты и посмотрите их цену. Затем рассчитайте среднюю рыночную стоимость: например, если оцениваете 5 объектов, сложите их стоимость и разделите на 5. Затем сравните среднюю цену с кадастровой стоимостью вашего объекта. Если рыночная цена меньше кадастровой более, чем на 20–30%, это повод обратиться в Росреестр для пересмотра суммы.

В каких случаях нужно изменять кадастровую стоимость

Самостоятельно уменьшить кадастровую стоимость недвижимости можно, если она завышена. Но законодательство предусматривает и другие ситуации, в которых нужно пересмотреть цену. Всего их три:

⏫ Стоимость завышена. Это - самая распространенная ситуация. Если кадастровая стоимость завышена, вы будете платить увеличенный налог. Со временем он может вырасти в несколько раз из-за отмены понижающих коэффициентов. Кроме того, закон требует продавать недвижимость по цене не менее 70% от кадастровой стоимости. А если она завышена в 2–3 раза, вы не сможете продать недвижимость по рыночной стоимости, потому что она составит менее 70%.

⏬ Стоимость занижена. В этом случае вы будете платить налог меньше, чем положено. Это поможет экономить, но создаст проблемы при продаже имущества. Росреестр с подозрением относится к сделкам, в которых недвижимость продают по цене, превышающей кадастровую, а налоговая может оштрафовать вас за неправомерное снижение стоимости имущества.

🔄 При расчетах были использованы неверные сведения. Если в кадастровом паспорте указаны сведения объекта, не совпадающие с реальными параметрами, кадастровую стоимость тоже нужно оспорить. Может быть неверной информация об аварийности, площади, категории земель, местоположения и многих других параметрах.

Пошаговая инструкция: как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Рассказываем, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости физическому лицу . Используйте простой алгоритм, чтобы правильно оформить процедуру.

Шаг №1: определите основания для оспаривания суммы

Получите выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Для этого в любом случае придется заплатить государственную пошлину. Затем выясните, совпадает ли кадастровая стоимость со среднерыночной - самостоятельно или с помощью аккредитованного оценщика. Обязательно сохраните выписку и черновики расчетов - они помогут в дальнейшем оспаривании суммы. А выписка понадобится для подачи пакета документов в Росреестр.

Шаг №2: определите рыночную стоимость недвижимости

Чтобы доказать, что кадастровая стоимость завышена, нужно доказать, что рыночная стоимость на самом деле намного меньше. Для этого обратитесь в оценочную компанию или к частному оценщику. Оценщик или компания должны иметь лицензию, разрешающую подобную деятельность. Еще лучше, если специалист будет аккредитован в одном или нескольких банках: это - показатель профессионализма и серьезной работы.

За услуги оценщика нужно заплатить. Поэтому разумно сначала заказать предварительную консультацию - в ее рамках специалист изучит документы и скажет, стоит ли оспаривать кадастровую стоимость имущества. Если да, приступит к оценке.

Длительность процедуры оценки стоимости недвижимости зависит от скорости работы оценщика и государственных органов. Чаще всего отчет и заключение готовятся в течение 4–5 дней. Специалист выдает:

📋 заключение о независимой оценке рыночной стоимости недвижимости и отчет о расчете суммы в случае, если кадастровая стоимость жилья сильно отличается от рыночной;

📋 заключение о недостоверных сведениях, содержащихся в едином реестре, если при расчете кадастровой стоимости были использованы неверные данные.

Сохраните эти документы - в дальнейшем они помогут доказать, что у вас есть основания оспаривать стоимость, указанную в реестре.

Шаг №3: соберите документы

Поменять кадастровую стоимость объекта недвижимости можно , только если вы предоставите в Росреестр все необходимые документы. Поэтому желательно заранее собрать пакет бумаг. Вам понадобятся:

📘 Выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Как ее получить, читайте выше - сделать это можно несколькими способами. Подавать в Росреестр нужно оригинал, а не ксерокопию.

📘 Отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре - их получают у оценочной компании или частного лицензированного оценщика.

📘 Общегражданский паспорт гражданина Российской Федерации. При приемке заявления государственные регистратор снимет с него копию и вернет вам документ.

📘 Копия правоустанавливающего документа. К правоустанавливающим бумагам относятся договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП с указанием собственника, дарственная.

Росреестр требователен к документам. Согласно законодательству, к рассмотрению принимаются оригиналы и копии документов без помарок, исправлений, повреждений. Например, помятую копию какой-либо бумаги могут не принять. Кроме того, документы не примут, если данные в них не будут соответствовать действительности.

Шаг №4: заполните заявление

Обратитесь в ближайшее отделение Росреестра и попросите выдать бланк для заявления. Заполните его - внесите все данные о недвижимости, кадастровую стоимость которой будете оспаривать. Также укажите причину оспаривания - завышенная стоимость, заниженная стоимость или неверные сведения, использованные при расчетах. Не забудьте поставить дату и подпись с расшифровкой - фамилией и инициалами. Также укажите контактные данные для связи - номер мобильного телефона, адрес электронной почты, адрес по прописке или месту проживания.

Ваше заявление обработают в течение 7 рабочих дней с момента его подачи. Росреестр может отказать в пересмотре кадастровой стоимости, если найдет веские основания для этого - например, если после оценки кадастровой стоимости рыночная цена на недвижимость резко упала вниз. Если заявление примут, будет сформирована экспертная комиссия, которая рассмотрит его.

Шаг №5: дождитесь решения комиссии

В течение 7 дней с подачи заявления, если оно принято к рассмотрению, вам сообщат дату заседания. Вы можете требовать личного присутствия на нем.

С момента подачи заявления до выдачи заключения проходит не более календарного месяца. Комиссия рассматривает решение независимого оценщика, учитывает ситуацию на рынке на момент расчета кадастровой стоимости, может прислать инженера, если причина обращения - неверные сведения, используемые при расчете. Комиссия может дать отказ в перерасчете или принять положительное решение. После рассмотрения заявления специалисты уведомят о решении Росреестр, а государственная структура - вас.

Если решение было положительным, Росреестр самостоятельно посчитает кадастровую стоимость с учетом новых данных и обновит сумму. Если у вас не приняли заявление или комиссия отказала в перерасчете, но вы уверены в своей правоте - идите в суд.

Шаг №6: обратитесь в суд с иском

Оспаривать отказ Росреестра или решение комиссии нужно в течение 10 дней с момента получения отказа. Чтобы обратиться в суд, соберите все необходимые документы. Вам понадобятся:

📔 исковое заявление - в нем нужно указать ответчика, причину подачи заявления, а также прикрепить доказательства того, что ваше требование пересмотреть кадастровую стоимость правомерно;

📔 паспорт гражданина Российской Федерации и правоустанавливающие документы;

📔 доказательства того, что ваше заявление правомерно - выписка из ЕГРН, оценка независимого специалиста, результаты работы комиссии, письменный отказ в принятии заявления от Росреестра и другие.

Не забудьте оплатить пошлину за судебное заседание. Для физических лиц она составляет 300 рублей, для организаций - 2 000 рублей. Также сразу в иске укажите доверенное лицо, если планируете судиться с помощью юриста.

Шаг №7: дождитесь судебного решения

Посещайте судебные заседания в установленные даты. Докажите, что используемая кадастровая стоимость неверна - предоставьте официальные бумаги, отчеты, экспертизы.

Судебный процесс занимает в среднем 1 месяц, но может достигать и нескольких месяцев. На вступление решения суда в законную силу отводится один месяц - в течение одного месяца любая сторона может подать апелляцию. Если суд примет положительное решение и обязует Росреестр пересчитать кадастровую стоимость, отнесите постановление в государственный орган. Специалисты изменят кадастровую стоимость, причем изменения вступят в силу с 1 января года постановления.

Например: Вы подали иск в суд в ноябре. Первого декабря суд вынес постановление об удовлетворении иска, второго вы отнесли его в Росреестр. Кадастровая стоимость уменьшится в реестре, начиная с 1 января - то есть вы сможете требовать перерасчета налога в налоговой.

Также можно обратиться к юристам или в риэлторскую компанию. Специалист расскажет, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости , поможет собрать все необходимые документы и сможет представлять ваши интересы на судебном заседании.

Что влияет на кадастровую стоимость недвижимости

Прежде чем подавать заявление о перерасчете кадастровой стоимости, уточните, какие параметры влияют на сумму. Например, если вы обнаружили, что вместо назначения СНТ указано назначение ИЖС, это будет основанием для перерасчета. Но разница будет невысока - вы больше потратите на оплату государственных пошлин, судебные процессы, временные затраты.

На кадастровую стоимость недвижимого имущества влияют:

🔸 год постройки - чем старше здание, тем меньше оно стоит, потому что износ со временем увеличивается;

🔸 общая площадь - чем она больше, тем больше стоит недвижимость;

🔸 местоположение строения - на стоимость влияют не только регион, но и назначение земельного участка;

🔸 состояние - аварийные здания стоят гораздо дешевле пригодных для жизни;

🔸 многие другие характеристики .

Чаще всего при оценке кадастровой стоимости специалисты не принимают во внимание именно аварийное состояние здания либо его фактический износ. Поэтому стоимость оказывается завышенной.

Какие подводные камни есть при снижении кадастровой стоимости

Плановая переоценка недвижимости

Сведения, содержащиеся в реестре, не остаются неизменными. Их обновляют раз в 5 лет, а в некоторых регионах - раз в 2–3 года. Это называется плановой переоценкой недвижимости. Если вы подадите заявление перед проведением очередной плановой переоценки, его могут отклонить, аргументируя это тем, что кадастровая стоимость недвижимости скоро обновится.

Период оценки рыночной стоимости для уточнения кадастровой стоимости

Это - самый большой «подводный камень» процедуры. При каждой плановой переоценке кадастровая стоимость недвижимости меняется. Установленная сумма остается неизменной в течение 2–3 или 5 лет в зависимости от местного законодательства. Если вы подадите заявление на переоценку кадастровой стоимости, комиссия будет рассчитывать рыночную стоимость не на момент подачи заявки, а на момент плановой переоценки - то есть цену, которая была актуальна несколько лет назад.

Например: 2 года назад проводилась плановая переоценка недвижимости. На тот момент рыночная стоимость квартиры составляла 3 200 000 рублей, эта же сумма указана в качестве кадастровой стоимости. В течение полугода после переоценки ситуация на рынке кардинально поменялась, и теперь объекты, практически идентичные с вашей недвижимостью, стали стоить 2 400 000 рублей. Если вы обратитесь для изменения кадастровой стоимости, вам откажут - комиссия посчитала цену правильно на тот момент. А если рыночная стоимость на момент плановой переоценки составляла 2 000 000 рублей, а в качестве кадастровой стоимости установили сумму 3 200 000 рублей, заявление одобрят.

Отказ суда в снижении кадастровой стоимости

Суд может отказать в удовлетворении иска, если вы не предоставите достаточных доказательств того, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, и что у вас есть основания требовать изменения. Если вы собрали недостаточно доказательств, подайте апелляцию в вышестоящие судебные органы и прикрепите к ней более весомые доказательства. Например - сравните кадастровую стоимость вашего объекта и аналогичных объектов, получите выписки из государственных реестров, обратитесь к независимому оценщику. Если вы предоставите серьезные доказательства, с большой долей вероятности суд удовлетворит иск.

Оформление перерасчета кадастровой стоимости недвижимости, у которой несколько собственников

Если у недвижимости несколько собственников, уменьшением кадастровой стоимости может заниматься один из владельцев. Это связано с тем, что Росреестр оценивает цену всей недвижимости, а не каждой доли отдельно. Вмешательство остальных собственников нужно, если они не согласны с данными, представленными в заявлении - в этом случае суд учтет их мнение.

Например: Вася, Петя и Света - долевые собственники частного дома. Все они согласны с тем, что кадастровая стоимость сильно завышена. Вася обращается в Росреестр с заявлением, государственный орган удовлетворяет его, кадастровая стоимость меняется. А если бы Вася и Петя хотели уменьшения цены, а Света была бы против, и заявление рассматривал бы суд, он учитывал бы мнения всех участников процесса - то есть всем собственникам пришлось бы посетить заседание.

Процедура перерасчета без заключения оценщика

Согласно законодательству, заключение независимой оценочной компании или частного лицензированного оценщика не является обязательным документом для изменения кадастровой стоимости недвижимости. Росреестр обязан рассмотреть заявление, даже если в качестве причины вы укажете личные наблюдения. Но с заключением независимого эксперта у вас больше шансов на одобрение заявления - чем больше доказательств несоответствия кадастровой и рыночной стоимости вы предоставите, тем быстрее Росреестр внесет изменения в сведения об имуществе.

Подача заявления сразу в суд

По закону, с 2017 года собственники недвижимости могут подавать иск об уменьшении кадастровой стоимости объектов сразу в суд, минуя подачу заявления в Росреестр. Однако снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости без суда обойдется дешевле и быстрее - сроки рассмотрения заявления составляют 1 месяц, а в суде процесс может затянуться до 2 месяцев. Если подавать иск сразу в суд, вам придется оплатить государственную пошлину, заплатить юристу за сопровождение, оплатить сбор доказательств - например, работу независимого оценщика.

Подача заявления в суд юридическим лицам

Физические лица могут подавать иск сразу в судебные инстанции. Юридические лица так делать не могут - обращаясь в суд, организации должны предоставить доказательства попытки урегулирования спора в досудебном порядке. Другими словами - любые юридические лица сначала обращаются в Росреестр и только потом могут составить иск в судебные инстанции.

Если не подавать заявление об уменьшении кадастровой стоимости

Теоретически если вы не будете подавать заявление, кадастровая стоимость изменится при плановой переоценке недвижимости, когда комиссия будет изучать ситуацию на рынке. Практически если не подать заявление, Росреестр может оставить цену при переоценке неизменной. В этом случае вы будете переплачивать налоги. Поэтому лучше запрашивать перерасчет сразу, как только заметили несоответствия кадастровой стоимости и рыночной цены.

Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.

Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.

Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом - исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости - будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

• жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
• отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
• гаражи, места для стоянки машин;
• комплексы;
• незавершенные объекты стройки;
• другие помещения, сооружения, здания.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.

Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.

Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества

Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:

• значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
• серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на );
• при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
• пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
• большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

1. Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
2. Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
3. Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода. Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

1. Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
   • ошибки в перечне объектов для оценки;
   • неточность указания места расположения;
   • неверно указанное целевое назначение;
   • упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
   • не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
   • допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
   • другие моменты.

   Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.

2. Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены . Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.

Куда и кому обращаться для оспаривания

И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

• комиссия при Росреестре;

До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

• владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
• те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
• любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
• арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.

Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

С 2017 года Росреестр – необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

• справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
• документ на право собственности, заверенный нотариально;
• доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
• отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
• заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии . Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

Вступивший в силу с 1 января 2019 года федеральный закон № 334-ФЗ позволил компаниям и физлицам уменьша ть налоговые выплаты, оспорив кадастровую стоимость своей недвижимости. Более того - теперь пересмотр стоимости позволит вернуть и пересчитать имущественные налоги сразу за несколько лет. Рассказываем, как оспорить стоимость недвижимости и как это повлияет на налоговые обязательства.

Что такое кадастровая стоимость жилья

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчёта налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от его площади, целевого назначения объекта, материала, из которого построен объект, года постройки и сдачи в эксплуатацию, экономической ситуации в регионе и некоторых других факторов.

Оценкой и установлением кадастровой стоимости занимается Росреестр. Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

исчисление суммы налога на недвижимость;

подсчёт суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья;

оформление права наследования на жильё;

определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный;

оформление договора дарения на недвижимость.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость недвижимости

Перечень регионов, в которых недвижимое имущество организаций и физлиц облагается налогом по кадастровой стоимости, растёт с каждым годом. В 2019 году имущество организаций облагается по кадастровой стоимости уже в 74 регионах, а имущество физлиц, в том числе ИП – в 70 субъектах РФ.

Оспаривание ранее утверждённой кадастровой стоимости может сэкономить компаниям и физлицам существенные деньги - ведь чем ниже стоимость объекта, тем меньше и подлежащие уплате налоги. Тем более, что с 2019 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить следующие налоги:

• налог на имущество организаций;
• земельный налог;
• налог на имущество физлиц.

Как оспорить кадастровую стоимость

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости установлен в соответствии со ст. 22 федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица - например, собственники-налогоплательщики или арендаторы/покупатели недвижимого имущества.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Подать заявление в комиссию можно через управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Также заявление можно отправить почтой или через интернет, в том числе через портал госуслуг.

Если организация или физлицо решит оспаривать кадастровую стоимость через комиссию, перед подачей заявления необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости спорного объекта. К заявлению необходимо будет приложить следующие документы:

Отчёт об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе.

Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.

Копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Без этих документов заявление рассматривать не будут.

После получения всего комплекта документов комиссия в течение трёх рабочих дней направит отчёт об оценке рыночной стоимости в Росреестр. Само заявление будет рассматриваться не более 30 дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения комиссия примет одно из следующих решений:

решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

решение об отклонении заявления об оспаривании.

Во втором случае заявитель вправе будет оспорить решение комиссии в судебном порядке.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости

Заявить об оспаривании кадастровой стоимости можно непосредственно в суд, минуя стадию её обжалования в комиссии. Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Подавая иск в суд, нужно уплатить госпошлину. Госпошлина составляет:

300 рублей – для физлиц (в том числе ИП);

2000 рублей – для организаций.

Наряду с исковым заявлением в суд необходимо представить:

выписку из Единого государственного реестра недвижимости об оспариваемой кадастровой стоимости объекта;

копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости (например, копию свидетельства о праве собственности).

Также в суд представляются документы, которые доказывают недостоверность сведений о недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Данный факт могут доказывать документы, определяющие правильную площадь недвижимости, её действительное местоположение, целевое назначение и степень аварийности. Сюда можно приложить документы о скрытых недостатках недвижимости или информацию о том, когда в последний раз производился её капитальный ремонт.

Если до обжалования кадастровой стоимости заявитель установил рыночную стоимость недвижимости, он предоставляет в суд также отчёт оценщика. Если рыночная стоимость объекта не устанавливалась, отчёт не нужен. Документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предоставлять также не нужно.

Суд пересмотрит кадастровую стоимость в следующих случаях:

если заявитель докажет, что при определении стоимости объекта действительно использовались недостоверные сведения;

если заявитель установит рыночную стоимость недвижимости и подтвердит этот факт надлежащим отчетом оценщика.

Спор должен быть рассмотрен судом в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления. По сложным делам срок может быть продлён ещё на один месяц (ст. 141 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Как оспаривание кадастровой стоимости повлияет на налоги

До 2019 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчёту.

Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2018 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2019 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2018 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.

Вступивший в силу с 1 января 2019 года федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.

Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости подаётся и удовлетворяется в 2019 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2019, а именно с 2015 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.

При этом к возврату или зачёту полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трёх лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2018 годов, если с момента их уплаты ещё не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2020 году, налоги, уплаченные за 2015 год, уже не вернут и не зачтут.